不動産登記の名義

テレフォン人生相談
家族問題
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テレフォン人生相談2015年5月20日(水)

  • パーソナリティ:今井通子
  • 回答者:坂井眞(弁護士)
  • 相談者:58歳男性次男 父84歳 母82歳 長男は25年前に他界 四男49歳統合失調症(3年前に離婚し長男小1・長女小3) 三男52歳 長女61歳 次女56歳 三女50歳 四女47歳

統合失調症で入院中の四男は、7~8年前に親との関係が悪くなり、父の財産の敷地や田畑を勝手に自分名義に書き換えていた。その権利書は四男の別れた妻が持っており、慰謝料として半分寄こせと言っている。父親はあげた(贈与)つもりも、売った(売買)したこともないと言っている。なんとか父の登記名義にもどせないか。

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テレフォン人生相談の歩き方

放送される相談と回答については約13分ほどに集約されていますので、かなりの部分が編集でカットされていると思ってください。
相談者の背景や現況がカットされることも多く、重要な言葉を聞き逃したりすると、人と異なる感想となる場合があります。
これらは情報不足によるもので、リスナーの環境や体験談が代わって補うこととなるため、個々人によって感想が異って当たり前と思ってください。
何度も繰り返し聞いてみたり、時を隔てて聴きなおしてみると、聞き漏らした言葉や自身の環境の変化や体験談が加わり、最初に聴いた時と異なる感想になったりします。
異なる感想を述べる方の背景を考えてみるという楽しみ方もありますし、編集者の意図を探るという聞き方も面白いので、色んな楽しみ方を探してみてください。

父名義の不動産登記を弟が勝手に自分名義に書き換えた

  • 相続の件で相談・・・相談者の勘違い、相続の件ではない。
  • 相談者の弟、四男が8年位前に親の財産を全部自分名義に書き換えてしまったことがわかった。
  • 相談者は8人の兄弟姉妹の次男、長男だけ25年前に他界、両親は健在。
  • 農業を継ぐはずだった長男が亡くなり、四男の弟が継いで農業をやっていた。7,8年前くらいから親との関係が悪くなり、その時に、農業をやっていたので、親の名義を全部自分の名義にしてしまった。
  • そのまま跡を継いで農業をやってくれれば、何も問題がないのだが、嫁さんと3年前に離婚することになる。離婚は成立し別々に住んでいる。
  • 3年前に色々なことがあり、統合失調症で入院していた。それは克服し、離婚とか解決し、つい最近まで仕事をしていたが、統合失調症が再発して入院している。
  • 別れた嫁は、慰謝料として土地を欲しいという心構え、土地の権利書を返さないでずっと持っている。このままの状態で、弟に何かあった場合は、自動的に二人の間の長男に行くことになる。長男は小1、長女が小3。(相談者の勘違い、慰謝料は財産分与のこと、子供が相続する分は長男長女で1/2づつ)現在は養育費を送っている段階。
  • 弟が両親を手伝って農業をしていたのは、4年位前の話し。この頃から四男は鬱状態で仕事はしていない状態。これが離婚原因になっている。
  • 名義を書き換えたのは8年位前のこと。それがおきてから、家(両親)と揉めて本人がおかしくなった。建物だけ親の名義で残してある。
  • 両親は年金で細々と暮らしている。弟が名義を書き換えた田畑は、弟がやっているのではなく、畑はほとんどやっていなくて、土地が遊んでいる状態。三男が時々、趣味程度で農業をやっている。

弟名義になったお父さんの資産を、もう一度お父さんの方へ名義書き換えができるかどうか。

坂井眞弁護士の回答「法律問題なので、弁護士の所へ行くのがいい」

  • 6分52秒過ぎ
  • 両親健在なので、相続の話ではないと念を押す。
  • 父親は、会話はできるが病院へ出たり入ったりの状態。母親は、月に2回ぐらい病院へ薬を貰いにいく状態。ふたり暮らし。病院へ行くのに交通の便が悪いので、三男が補っている。
  • 8年前は、普通に元気な両親。その頃は、四男を中心にした農業をやっていた。主役は四男で親が手伝う感じ。今のように病院通いではなかった。
  • 8年前に、建物以外の父親の財産を、ほぼ全て四男の名義に書き換えてしまった。家の敷地、田畑を全部、四男の名義に書き換えてしまった。登記の名義を書き換えるということは、それが主ではなく、その物がお父さんから四男に所有権が移るということ。その理由は2つ。贈与か売買。
  • 親は、そういうことをやった記憶はない。親からすると、勝手に名義を変えている。
  • 自分の財産を誰かに渡すということは、「あげます」「うります」という権利の実態を動かしますという合意がなければ動かない。登記の名義が変わっているから、その物の所有権が、その名義人の所に行ったという関係はない。登記が移ったから、知らない間に所有権が移るということはない。
  • お父さんが、あげた覚えも、売った覚えもないと言うのなら、登記が間違っているので、登記を戻さないといけない。お父さんが本当に知らないというのなら、登記の内容は真実ではないので、四男に所有権が移っているわけではないので、登記が間違っている。
  • これを四男に言って、任意で応じないのであれば、訴訟を起こす以外ない。役所に行っても変えてくれない。お父さんが四男に、お前に土地をあげたり譲ったりした覚えはないから、名義を返せと言って、弟が納得していれば、二人で委任状を書いて、司法書士に法務局へ行ってもらい、登記の回復をする。
  • 弟は独身で、統合失調症で入院中なので、成年後見人を選ばなければならない。成年後見人が、なるほどと言うなら戻せるだろうが、なるほどと言ってくれなければ、お父さんが四男に訴訟をおこさなければならない。登記名義を戻しなさいという訴訟をおこす。
  • お父さんが、四男にあげた記憶も、売った記憶もないのだったら、四男に名義がなってしまって、どうすればいいのですか、ということであれば、法律問題なので、どういう証拠が必要で、どういう交渉をして、交渉がだめなら、どういう裁判をしなければいけないのか、という話しなので弁護士のところへ行くのがいい。
  • 弟は統合失調症なので、成年後見の選任の話しをしなければならないと思う。
    結論、弁護士に相談しましょう。

今井通子のまとめ

  • 13分48秒過ぎ
  • 弟さんの看病もあるだろうし、忙しいでしょうが、頑張ってください。

管理人のちょっとひと言

相続の件で相談、親の財産を全部自分名義に書き換えてしまった。と言う相談者ですが、相続じゃないですし、父名義の敷地と田畑の不動産の所有権を勝手に自分の所有権にしてしまったという話しですね。これは不動産の所有権移転登記が行われたことになります。

そんなに簡単に所有権移転ができるのか、ということですが、実印や「印鑑登録証」または「印鑑登録カード」を勝手に持ち出せれば、誰でも簡単にできます。ただし、委任状や必要書類を偽造したことになります。
法務局への手続きも、人生相談では坂井眞弁護士が司法書士に委任してと言っていますが、偽造だろうと何だろうと、実印が捺印されており、印鑑証明書が添付されていたら、個人でも簡単に行うことができます。

さらにこのケースの場合、田畑の所有権移転になりますので、農地法の第3条の許可が必要だったはずです。農地を農地として所有権を移転する場合には、贈与でも必要なので、この許可が成されていると思われます。

誰でもできますが、これらを自分で行おうと思う人がいるとしたら、凄い悪意を感じます。若しくは、かなり追い詰められてしまっているとか、お金が必要で、詐欺行為を働くつもりだったのでは、と思わなくもありません。
もしかしたら、鬱病が原因で離婚と言っていましたので、かなり追い詰められ始めていたのかもしれませんが、ここまでするのだろうか?と思います。元妻が、かなりの悪女で、計画していたとかなら、それこそそちらの話しの方を、追求した方が人生相談としては面白くなるかもしれませんね。

個人的な見解としては、ここまでやらないだろう。父親が、農業の跡を継ぐならと、相続で揉めないように贈与の手続きを一緒になってしたのではないか、そう思うんですが、現実は小説より奇なり。
想像もつかないような現実が、実際に起こることを目の当たりにしたことが、何度もありますので、断定はできません。
多くの真面目に生活している人ならば、こういったことをやる前に、自制心が働くと思っています。

今回、あまり取り上げられていませんが、四男の元妻の行動が面白いです。
権利書を後生大事に抱えています。これこそ無意味です。旦那の名義になっているわけですから、権利書だけ持っていても、何の効力にもなりません。手元に権利書が無くても、売買は可能ですし、抵当権の設定だってできます。
※補足:妻の方から不法行為だと訴えられるということはあるかもしれません

慰謝料として土地が欲しいと言いますが、田畑以外(土地が市街化区域にないことが前提)に、農業を営んでいない人が持っていて意味があるのは、両親が住んでいる土地だけと推測されます。でもそこには、父親名義の家が建っており、法定地上権が発生しています。つまり、敷地の所有者が勝手に使えないということです。田畑は農地としてしか利用できないし、持っていても、元妻にとっては維持管理が大変なだけなんですが・・・
農業をやろう、とか、小1の息子に継がせたいのなら、それもまた有りでしょうが、そんな物よりも、金をくれと言った方が、いいと思うんですけれどね。

私としては、この案件、農業をやるつもりがないのだったら、弟の名義のままにしておきます。両親が住んでいる建物については、そのまま使わせてあげたいので、現状維持。相続が発生したら、兄弟みんなで相続しちゃうか放棄するか。そしてそのまま放置です。
かなり古い建物でしょうから、固定資産税もさほどかからないでしょう。維持管理は大変かもしれませんが、時々兄弟姉妹でご先祖様の墓参りの時にでも、大掃除とメンテナンスをしてください。

どうしても、父名義に戻したいのなら、弁護士に依頼して、解決してもらうのが一番。私としては、弁護士費用を考えたら、と思いますが、兄弟姉妹で負担するなら、それもまたいいかもしれません。

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