今井通子＆大迫恵美子のテレフォン人生相談2016年1月9日（土）は、親の代から借りて60年の借地が、地主の滞納で競売にかけられた。最高購入金額で相談者が落札したが、地主が不服申し立てをしている。地代は年払いで来月で終わり、国税の人にも滞納しないよう新たな地代を支払うように言われているが、落札価格に上乗せになってしまう。月払いにしたいがどうすればいいだろうか？不服申し立ての解決は半年から1年かかるかもしれない。
パーソナリティ：今井通子
回答者：大迫恵美子（弁護士）
相談者：61歳男性 独り暮らし
目次
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読むテレフォ人生相談
今井通子：
もしもし テレフォン人生相談です
相談者：
お忙しいところすみません 宜しくお願い致します
今井通子：
はい こちらこそ 今日はどういったご相談ですか？
相談者：
自分の家っていいますか 土地がですね
今井通子：
はい
相談者：
あの 借地で借りてまして
今井通子：
はい
相談者：
その上に あの･･ 家を建てて
今井通子：
はい
相談者：
もう60年ぐらい経つんですけども
今井通子：
はい
相談者：
地主さんが 滞納か何かしてまして その今 家の下にある土地を 競売にかけられたんですよね
今井通子：
はい･･これ税金の滞納ね
相談者：
たぶん税金ですね はい
今井通子：
はい
相談者：
それで 公売は終わりまして 自分がそこの土地の 購入権を得たものなんですけども
今井通子：
はい
相談者：
その地主さんが まだ売却に対して 不服申し立てをしてるらしくて
今井通子：
はい
相談者：
自分のものには まだなってないですけども
今井通子：
はい
相談者：
地代の支払いが 来月までで終わってしまうんです
今井通子：
はい
相談者：
それで再来月からの 新しい地代の払い方について どうしたら その地主さんと話をすべきか ちょっとお伺いしたくてお電話したんですが
今井通子：
ああ なるほど はい あなたおいくつですか？
相談者：
えっと 61です
今井通子：
61歳 ご家族はどういった形でいらっしゃいますか？
相談者：
あ 両親とも亡くなりまして自分1人です
今井通子：
じゃあ お一人で住んでらっしゃる？
相談者：
はい そうです
今井通子：
そのお家は どれくらいの大きさっていうか
相談者：
20坪ぐらいだと思うんですけど
今井通子：
20坪ぐらいの･･
相談者：
の 2階建てですね はい
今井通子：
2階･2階建て
相談者：
はい
今井通子：
はい で土地はどれくらいですか？
相談者：
48位です･･四十･･
今井通子：
48･･坪･ぐらい はい
相談者：
はい
今井通子：
そうすると地代は おいくらぐらいなんです？
相談者：
年間払いで 二十八万･･強なんですけども
今井通子：
28万円？
相談者：
はい
今井通子：
そうすると･･その地主さんは払ってるはずの税金っていうのはどれぐらいなんですかね？
相談者：
ええっと 全然ちょっとわかんないですけど
今井通子：
わからないですかね
相談者：
はい 周囲でかなり土地持ってるみたいなんですけど
今井通子：
はい
相談者：
はい ですから 各何件ぐらいあるか ちょっとわからない･かなり大きい･･借地を貸していると思います
今井通子：
うーん･･それで その･･滞納していて 競売にかけられて
相談者：
はい
今井通子：
で まだそうすると その･･競売にかけられたのに 不服申し立てをしてらっしゃるの？
相談者：
はい そうらしいです
今井通子：
ふーーん
相談者：
ですからあの･･
今井通子：
で 購入権は得たけれど
相談者：
ええ
今井通子：
お支払いは まだですよねそうすると？
相談者：
まだ あの その･･
今井通子：
だいたい･･坪いくらぐらいの購入？
相談者：
んん
今井通子：
そのお話もまだしてない？
相談者：
いいえ 国税局の公売にかけた時の最低価格ですか
今井通子：
はい
相談者：
は出てまして 自分が最高購入金額ということで 落札したんで
今井通子：
おいくらぐらいなんですか？
相談者：
500万･･ちょっとでしたね
今井通子：
500万ぐらい･･
相談者：
はい
今井通子：
で もう･･
相談者：
ただ あの 路線価格っていうのが ちょっと 高いですけどね
今井通子：
ああ はい
相談者：
それとはまた 5分の1ぐらいの値段だと思います
今井通子：
競売価格がね
相談者：
はぁい
今井通子：
はい でそうすると もう その お金も準備してらっしゃるわけ？
相談者：
はい 準備してまして
今井通子：
そうですよね
相談者：
ただもう自分も 61なんで
今井通子：
はい
相談者：
全財産っぽいんですよね
今井通子：
うーーん
相談者：
ですから これから 地代ですか
今井通子：
はい
相談者：
それもう ちょっと払うのも厳しいくらいで
今井通子：
その28万をね
相談者：
ええ ええ
今井通子：
じゃあ 再来月だから 2ヶ月後･･
相談者：
はい 1ヶ月ですね 来月に 払いに行くような感じになりますから
今井通子：
で それはそうすると 地主さんの方とは お話し合いはしてらっしゃるの？ 例えば･･
相談者：
いや まだしてないです
今井通子：
あ してらっしゃらないのね
相談者：
はい
今井通子：
そうすると もしかして 払ってしまうと1年分は 借地っていうことになっちゃうわけですよね
相談者：
ええ ですから それは･･といて 1ヶ月毎にした方がいいのか
今井通子：
うん
相談者：
それともやっぱり･･
今井通子：
その不服申し立てが
相談者：
どのぐらい続くかによって
今井通子：
ええ そうですよね
相談者：
わからない ですけど
今井通子：
うん
相談者：
ただ こちらも借りてる方なんで どうして そう不服立て 申立ててるのかとか なんかそう強く あんまり 聞いていいものかどうかっていうか
今井通子：
うーん まぁじゃあ その辺も伺い･った方がいいですね
相談者：
はい ですから その 購入金額に対して また その上積みになっちゃうわけですよね 次回の･･土地代･･を払うと
今井通子：
まあ 例えば 1年払っちゃうと これが500万･･
相談者：
その500万から 528万になっちゃうんで
今井通子：
そうですよね 500万の あの もし 来月に ね 決着したら 500万払うことになっちゃうからね
相談者：
ええ それだけで済むんですけど
今井通子：
そうですよね
相談者：
はい
今井通子：
なるほど
相談者：
ですから そこをどうやって話していいのか もし 決着がつくまでの間は 土地代は払いますけど
今井通子：
ええ
相談者：
その分の 500万からの 上乗せの差額分は
今井通子：
うん
相談者：
保証してくれるのかとか そういったことが出来るかどうかの ちょっと ご相談なんですけど
今井通子：
わかりました 今日はですね 弁護士の大迫恵美子先生がいらしてますので
相談者：
はい
今井通子：
伺ってみたいと思います 先生よろしくお願いします
相談者：
はい すいません
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大迫恵美子アドバイス
大迫恵美子：
もしもし
相談者：
はい
大迫恵美子：
えっとですね あの･･ちょっと あの細かい手続きの話なのでね
相談者：
はい
大迫恵美子：
えーと 今 ここで その･･電話のご相談で 正確でないことを言ってしまったら困るなと ちょっと思ってるんですけど
相談者：
はい
大迫恵美子：
一応 その公売の 開始決定が あの あって
相談者：
はい
大迫恵美子：
で 公売手続きが入ってるわけですよね？ 競売手続きに
相談者：
それであの 完了って言いますか
大迫恵美子：
はい
相談者：
落札って言うんですか
大迫恵美子：
はい
相談者：
それは もう あの 終わってまして
大迫恵美子：
はい
相談者：
税務署の方から 最高･価格･決定通知書って言うんですか
大迫恵美子：
はい
相談者：
あなたに もう この金額で 公売 確定しましたよっていう あの 証書っぽいのも来てます
大迫恵美子：
はい あの･･それはね 競売手続きの中では あなたが･･きちんと 権利を 手に入れてね
相談者：
はいはい
大迫恵美子：
そして 他の人たち にはもう 購入出来なくなって 競売の手続き自体はもう 終わりに差し掛かってるってことなんだろうと思いますけど
相談者：
はい
大迫恵美子：
その不服の申し立てって 金額のことですかね？ それは全く理由は聞いていない？
相談者：
えっまだあの･･地主さんの方に行って 話し聞いてないんですけども
大迫恵美子：
あの それはね えーと あの地主さんに 直接聞くのではなくて
相談者：
はい
大迫恵美子：
裁判所の方にね えー どういう不服の申し立てが出てるかを
相談者：
ほう
大迫恵美子：
あの･･ま 記録の閲覧とか できるはずですので
相談者：
あ そうなんですか はい
大迫恵美子：
そういう方法で 調べた方がいいと思いますよ
相談者：
はい
大迫恵美子：
今ね･･あの 私がちょっと気にしているのは
相談者：
ええ
大迫恵美子：
あの 今もあなたとその 地主さんの関係が 借地借家関係なのかどうかってことなんです
相談者：
うん たぶん そうなってます 国税局の方からも
大迫恵美子：
ええ
相談者：
新しい･･地代に関しても 地主さんの方に 支払いしてくれという･･ことなんで
大迫恵美子：
それは確認されてますか？
相談者：
はい
大迫恵美子：
はい･･じゃあ
相談者：
はぁい
その･･国税の方ではそうではなく まだ あの 元々の所有者の所に 所有権が そのままあるんだから そっち払ってくれってことなんですね
相談者：
んん みたい
大迫恵美子：
はい そうだとすると その 仰ってることはあれですよね 賃借権が 来月で･切れて･更新しなくちゃいけない時期になってるってことなんですか？
相談者：
そうです はい
大迫恵美子：
そうなんですね
相談者：
はい
大迫恵美子：
そうすると その･･地代いくらにするかとか そういう話も全然 新しくやり直さないと わからないと仰ってるわけなんですね
相談者：
そうですね ただあの･･ここ･もう･･5～6年は 同じ値段っていいますかね 金額で
大迫恵美子：
ええ
相談者：
えっと 年間払いで払ってますんで
大迫恵美子：
ええ
相談者：
向こうからも 何も言ってきてないんで たぶん同じ値段で
大迫恵美子：
ええ
相談者：
次の更新って言いますか 年度払いか何かで
大迫恵美子：
ええ
相談者：
あの支払いは 平気だと思うんですけど
大迫恵美子：
ああ あの 借地権のね
相談者：
ええ
大迫恵美子：
期間っていうのは 何年の期間で契約してるんですか？
相談者：
うちは1年契約毎にやってたんで
大迫恵美子：
1年契約？
相談者：
はい
大迫恵美子：
ふーん
相談者：
ただ あの･･他の方は あの･･半年とか まちまちらしいみたいですね
大迫恵美子：
期間はね
相談者：
ええ
大迫恵美子：
もっと長くあって 払い方を1年毎にしてるとか
相談者：
あっ！
大迫恵美子：
そういう意味ではないんですか？
相談者：
あ そうです そうです ただ うちの場合あの･･10年契約とか なんかっていう 契約は えっと 成されてなくて 更新料も あの 払ってないんですよね
大迫恵美子：
ああ 一番最初に契約したのは何年頃なんですか？
相談者：
もう60年前ぐらいです
大迫恵美子：
ですよね
相談者：
自分の･･はい 父親からですから
大迫恵美子：
はい そうするとね あの･･期間･は･法律によって定められていますので その契約書を交わしてないとかね 期間について特段 その･･契約書が無いとかっていう･･ことなんでしょうけど あの 一定程度 長い期間が守られていて
相談者：
はい
大迫恵美子：
その中で 払い方の問題と それから･･地代をいつ変えるのか その･･取り決めが ま 1年毎にされてるっていうことですよね
相談者：
はい
大迫恵美子：
えー そうするとですね 1年なんて払ってしまったらね
相談者：
ええ
大迫恵美子：
それはその 不服の申し立ての方が ま 有効だったら この競売がね ひっくり返ってしまいますので
相談者：
はい
大迫恵美子：
えー そうするともう あなたは 落札することはあり得なくなっちゃうので
相談者：
はい
大迫恵美子：
今まで通り 大家さん･ああ 地主さんとの関係では 賃貸借契約が続くことになりますけど
相談者：
はい
大迫恵美子：
どうですかね その不服の申し立て･･が あの理由が あることの方が･･少ないんじゃないかと思うんですけどね
相談者：
ええ ただあの･･そこの内容的に
大迫恵美子：
ええ
相談者：
万が一 えー その裁判とか
大迫恵美子：
はい
相談者：
何かに かかわられた場合は 半年なり 1年の あの 期間が要することもありますって 注意事項には書かれてたんですけどね
大迫恵美子：
はぁあ･･そうすると あの1年分じゃなくてね
相談者：
ええ
大迫恵美子：
月払いか何かで お支払いすることにしてね
相談者：
ええ ええ
大迫恵美子：
それで あの･･供託とかされたらどうなんですかね？
相談者：
はい
大迫恵美子：
あの地主さんに連絡してね
相談者：
ええ
大迫恵美子：
地主さんが いや受け取るよって言えば それはいいんですけど
相談者：
はい
大迫恵美子：
受け取らないっていう もし言ったり それから 例えば その1ヶ月毎ならダメだとかっていうことになったとしたら 法務局っていうところに その預けていくんです 受け取ってくれないということを理由にして
相談者：
はい
大迫恵美子：
えーそうすると まぁ あの あなたの方で
相談者：
ああ
大迫恵美子：
地代滞納ではないと
相談者：
はい はい はい
大迫恵美子：
いう状態になりますのでね
相談者：
はい なんか滞納･･は一番 やっぱりしちゃいけないらしいんで
大迫恵美子：
ええ 滞納すると追い出されちゃいますのでね
相談者：
あはは(笑う) はい
大迫恵美子：
ですから･･
相談者：
そうしますとその 不服申し立ての内容について
大迫恵美子：
ええ
相談者：
あの･･そのインターネットとか 何か アレですか？
大迫恵美子：
いやいやそんな 手軽なことじゃ ないですよ あの･･ちゃんと 裁判所に行って えーその記録の閲覧というものをしないと ダメだと思いますよ
相談者：
あ それインターネットでは見れないんですか？
大迫恵美子：
え そんな 公開はされてません
相談者：
あ そうですか はい
大迫恵美子：
はい それで あの･･見てみて
相談者：
ええ
大迫恵美子：
ええ その内容が もっともだ･らしいなということだと それは今まで通り ずーっと賃貸借契約続く可能性が高くなっちゃいますので
相談者：
はい
大迫恵美子：
そのときは 年払いでも払わなきゃいけない かもしれませんけど
相談者：
ええ ええ
大迫恵美子：
でも･･あの･･多くの場合はね･･そういう行政のやってることに対して不服の申し立てして･･と ドンドン通るってことは無いと思いますので
相談者：
はい
大迫恵美子：
えー 大家･･あ 地主さんの その 不服の申し立てが あ･･最終的には裁判所で認められないっていうことになる 可能性がありますよね
相談者：
はい それはどのくらい続くかですよね？
大迫恵美子：
ええ だからその期間ってのは わからないので
相談者：
ええ
大迫恵美子：
年払いとかにしちゃうと･･一年分 ま 返してくれって言ったって なかなかそこもトラブルになりかねませんので
相談者：
そしたら やっぱり 一応･･地主さんの所に･･
大迫恵美子：
冷静に話が出来るならばね 地主さんに ちょっと 地代はどうしましょうかって で 私としては 借りてる者の立場ですのでね
相談者：
ええ ええ
大迫恵美子：
お支払いしなくちゃいけないことは わかってますよと
相談者：
はい
大迫恵美子：
ただ いつ頃までの期間 こういう･･ことがね おありになるのか わからないので 1年間とかではなくて 細かく 短期に少しづつ
相談者：
はい はい
大迫恵美子：
区切らしていただいていいですかと いうことを言ってそれでまぁ 月払いでいいよって言えば一番 ね 話が早い話ですよね
相談者：
そうですね はい
大迫恵美子：
はい ホントは 向こうがそういうふうに 言ってくれるべきだと思うんですけど
相談者：
そうなんですよねぇ
大迫恵美子：
ただ まあ･･
相談者：
その公売に かけられるときも 向こうから なんも言ってこないし
大迫恵美子：
ええ
相談者：
急に国税局の方が来られて
大迫恵美子：
ええ
相談者：
競売に かかるかもしんないから あの ここの面積測らさしてくれとか
大迫恵美子：
ええ ええ
相談者：
ふっ あの そういったこと言われてるんで
大迫恵美子：
ええ
相談者：
ちょっと 自分もね あの 何が何だか ちょっとわかんなくて だから･･
大迫恵美子：
ええ ま そいでね もしかしたら ま 心配のし過ぎかもしれませんけど あの地主さんとしてはね こう 人が困ってるときにドサクサに紛れて何か･･こんな安い値段で 落札しようとしてるなんて あの 図々しいとか 欲張りだとかってね
相談者：
ええ ええ
大迫恵美子：
逆恨みみたいな感情を 持っていないとも限りませんので
相談者：
はい(笑う)
大迫恵美子：
あなたとしては その･･家も建ってるわけだから このまま長く住みたいので やむなくやってることなんだという あまり 刺激しないような(笑う)
相談者：
ふふふ(笑う)はい
大迫恵美子：
言い方で えー お話になる･･方が まあ 安全ですよね
相談者：
そうですね
大迫恵美子：
はい
相談者：
まぁちょっと じゃあ 下･･手に出るっていうか あの･･
大迫恵美子：
ええ そうですね あなたがね 下手に出て 何でこんなに 自分が下手に出なきゃいけないかなぁなんて思ったとしても
相談者：
ええ ええ
大迫恵美子：
それで 何も損することありませんので
相談者：
あ はい
大迫恵美子：
その方が安全です 本当に(笑う)
相談者：
はい わかりました
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今井通子まとめ
今井通子：
おわかりいただけましたか
相談者：
はい ありがとうございます
今井通子：
先ほどあの 大迫先生が仰った その裁判所で閲覧記録を見る
相談者：
はい
今井通子：
それで あの 不服申し立てが何なのかは 知っといた方が いいかもしれませんね
相談者：
はい はい そういうの どういった裁判所でよろしいんでしょうか？
大迫恵美子：
これは地方裁判所ですけど あの これ
相談者：
はい
大迫恵美子：
あの不服の申し立てがされてるっていう通知が来ましたでしょ？
相談者：
いえ 通知は来て･ただ国税局の方から こういった 申し立てが立てられてるので
大迫恵美子：
ええ
相談者：
まだ決定事項ではなりませんっていうような感じで 電話連絡っていうか
大迫恵美子：
あ そうなんですか
相談者：
はぁい
大迫恵美子：
じゃあ 国税局の方にね 不服の申し立てっていうのは 事件番号は何番ですかっていうことを聞いて
相談者：
はい
大迫恵美子：
そして それを あの持って 地方裁判所に行って 記録の閲覧をすると
相談者：
わかりました
今井通子：
じゃあ ちょっと大変ですけど やってみてください
相談者：
はい･･はい ありがとうございます
今井通子：
はい どうも
相談者：
はい お手数かけました
今井通子：
はい どうも
相談者：
ありがとうございます
今井通子：
失礼いたしまーす
管理人のちょっとひと言
うわっ、国税が出張って競売って、何やったんだ？
そっちの方が、面白そうなんですが（笑）
不服申し立ての内容が、わかったら、もう一度、電話してきてくれないかなぁ～♪
上物が建ってるから、路線価よりもかなり安く落札できて、良かったですよね。
ま、そういった案件を専門で扱ってる人か、関係者でもないと手を出さないでしょうから、相談者にとって、全財産だったかもしれませんが、いい買い物しました。
不服申し立てが通るとも思えないので、まず購入できるでしょう、生活が苦しいのなら、購入後に売却してもいいです。
居住用資産の売却になりますから、全財産投げうってでも購入する価値ありです。
※補足【マイホームを売ったときの特例】
マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。
独り身ですし、老後は施設にって考えた時、売却すればいいので、あとは、上手に交渉して、地代を月払いにしてもらって、所有権が移る日まで、我慢我慢です。
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